Die Ergebnisse des ersten Quartals des Geschäftsjahrs 2008/09 (1. Mai 2008 bis 31. Juli 2008) der IMMOEAST wurden durch Währungseffekte und Abwertungen des Immobilienportfolios der Gesellschaft negativ beeinflusst. Trotz weiterhin guter Entwicklung beim operativen Geschäft des Unternehmens führte das zu einem negativen Periodenergebnis.

Das Ergebnis des operativen Geschäfts (EBITDA) erreichte 33,7 Mio. Euro. Gegenüber dem um Sondereinflüsse (Zusatzerträge aus dem Verkauf von Immobilien und Immobilienbeteiligungen) bereinigten EBITDA im 1. Quartal des Vorjahrs von 26,3 Mio. Euro bedeutet das ein Plus von 28,2 Prozent. In ähnlich hohem Ausmaß legte der Cash Flow zu (plus 40,2 Prozent von 18,2 Mio. Euro auf 25,5 Mio. Euro). Auch beim Umsatz konnte ein erfreulicher Zuwachs um 35,9 Prozent von 62,3 Mio. Euro auf 84,69 Mio. Euro verzeichnet werden.

Belastet wurde die Bilanz allerdings durch negative Ergebnisse aus der Neubewertung des Portfolios. Den stärksten Einfluss auf die Bilanz hatten dabei negative Währungseffekte, die sich mit einem Minus von 187,7 Mio. Euro niederschlugen. Diese Abwertungsverluste aus den gegenüber dem Euro gestiegenen Fremdwährungskursen der zentral- und osteuropäischen Währungen bedeuten jedoch keine reale Wertminderung, da Mieten in der Regel in Euro bzw. in Russland in USD vereinbart werden und sowohl Ankaufs- als auch Verkaufstransaktionen ausschließlich in diesen beiden Währungen stattfinden.

Da die Wechselkurse der zentral- und osteuropäischen Währungen seit dem Bilanzstichtag wieder gesunken sind, würde der zum Quartalsberichtszeitpunkt ausgewiesene bilanzielle Effekt zum 13. September nur mehr 89,2 Mio. Euro statt 187,7 Mio. Euro betragen. (detaillierte Erklärung der Währungseffekte siehe Beiblatt bzw. letzte Seite dieses Dokuments).

Darüber hinaus wurden jedoch auch Abwertungen auf den Immobilienbestand wegen generell gestiegener Marktrenditen vorgenommen. Die Durchschnittsrendite, die für die Berechnung des Verkehrswerts des Immobilienbestands angesetzt wurde, stieg im Zeitraum vom 30. April 2008 bis zum 31. Juli 2008 um ca. 25 Basispunkte auf etwa 7 Prozent für das Gesamtportfolio. Das führte, bezogen auf das bilanziell ausgewiesene Immobilienvermögen, zu einer Abwertung um 2,4 Prozent oder 105,9 Mio. Euro.

Diese beiden Faktoren führten zu einem negativen Neubewertungsergebnis in Höhe von 293,63 Mio. Euro. Das wiederum führte zu einer deutlichen Verschlechterung bei EBIT auf minus 261,4 Mio. Euro nach plus 93,1 Mio. Euro im Vergleichszeitraum des Vorjahrs. Das Ergebnis vor Ertragssteuern fiel von 114,2 Mio. Euro auf minus 77,0 Mio. Euro.

„Die Entwicklung des operativen Geschäfts freut uns sehr, das geänderte Marktumfeld führt aber zu Belastungen im Bereich der Portfoliobewertung, die, verstärkt durch negative Währungseffekte kein positives Periodenergebnis ermöglichen“, erklärt IMMOEAST-Generaldirektor Karl Petrikovics. Finanzvorstand Christian Thornton: „Wir haben bei der intern vorgenommenen Bewertung des Portfolios zum 1. Quartal alle derzeit ersichtlichen Marktrisiken berücksichtigt und haben daher trotz weiter steigender Ertragskraft Abwertungen vornehmen müssen. Hingegen sind die negativen Währungseffekte zwar für das Bilanzbild negativ, doch wirtschaftlich sind sie für uns unerheblich, da alle Kaufverträge und Mietvereinbarungen in Euro bzw. wie in Russland in Dollar fixiert sind und die Entwicklung der lokalen Währungen für uns daher im betriebswirtschaftlichen Sinn bedeutungslos ist.“

Das negative EBIT bzw. das negative Ergebnis vor Ertragssteuern führte auch zu einer entsprechenden Verschlechterung anderer Kennzahlen. Das Ergebnis je Aktie betrug minus 0,06 Cent nach plus 13 Cent im Vorjahreszeitraum. Der innere Wert pro Aktie (Net Asset Value, NAV) ging um 3,1 Prozent von 10,50 Euro auf 10,18 Euro zurück. Der Buchwert pro Aktie stieg um 2,1 Prozent von 9,31 Euro auf 9,51 Euro.

Der Abstand zum Aktienkurs ist weiter deutlich gestiegen. Die IMMOEAST-Aktie notierte zum Ende des Berichtszeitraums mit 4,63 Euro um rund 55 Prozent unter dem inneren Wert und um rund 51 Prozent unter dem Buchwert.